주택 가격이 계속 오를까? 사상 최고 서울 집값 급등 [부동산 중간 보고서] ①

# 서울 주택 시장, 공급 우려와 정책 불확실성 속에 가격 급등

한국의 수도는 올해 상반기 동안 주택 가격이 끊임없이 상승해 2018년 9월 이후 가장 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 2월 초 시장 반등 이후 서울의 주택 가격은 22주 연속 상승하며 거의 7년 만에 보지 못한 수준에 도달했다.

부동산 분석가들은 부유한 강남구의 토지 거래 허가구역 확대에 의해 촉발된 뚜렷한 거품 효과가 마포와 성동과 같은 지역으로 가격 상승을 확산시키며 결국 서울 전역으로 영향을 미쳤다고 지적한다. 이러한 효과는 공급 부족, 새 정부 하의 정책 불확실성, 및 ‘패닉 구매’라는 현상으로 더욱 악화되었으며, 이는 도시를 뜨거운 시장 사이클로 몰아넣고 있다.

6월 27일 주택 대책 하의 엄격한 대출 규제 시행이 상승세를 다소 늦췄지만 상승 추세는 끈질기게 지속되고 있다. 한국부동산원에 따르면, 6월 마지막 주 기준 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.40% 상승하며, 이는 전주 0.43% 상승세에서의 약간의 둔화를 나타낸다. 이는 여전히 22주 연속 가격 상승을 기록한 것이다.

# 강남 시장, 일부 완화되었지만 외곽 지역은 기록적인 상승

전통적으로 수요가 높은 강남 지역은 가격 상승세가 일부 완화되었지만 여전히 높은 수치를 유지하고 있다. 강남구 아파트 가격은 0.73% 상승(0.84%에서 하락), 서초구는 0.65% 상승(0.77%에서 하락), 송파구는 0.75% 상승(0.88%에서 하락)했다. 용산(0.58%), 마포(0.85%), 성동(0.89%)을 포함한 다른 지역들도 비슷한 추세를 따랐다.

반면, 비강남 지역 중 일부는 전례 없는 가격 폭등을 경험했다. 양천구는 0.60% 상승하며 5년 이상 만에 가장 가파른 상승률을 기록했으며, 영등포구는 0.66% 상승해 2013년 1월 한국부동산원이 해당 지역 데이터를 추적하기 시작한 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

한국부동산원은 선호 지역 내 문의가 줄어들었지만 수요는 여전히 지속되고 있어 전반적인 성장 둔화의 원인이라고 설명했다.

# 기록적인 거래가 강남 및 그 외 지역의 시장 열기를 촉진

강남 지역은 가격 상승의 중심이 되었으며, 기록적인 거래가 이러한 호황을 증명한다. 4월, 압구정 현대 아파트의 전용 195㎡ 유닛이 82억 원으로 새로운 최고가를 기록했다. 현대 아파트 단지 내 또 다른 유닛은 6월 25일 130억 5천만 원에 거래되어 새로운 사상 최고가를 경신했다.

상대적으로 낮은 주택 비용을 가진 지역인 노원구에서도 수요가 급증했다. 월계동에서는 동신아파트 유닛이 지난달 7억 9천만 원에 거래되었으며, 이는 이전 거래보다 4천5백만 원 증가한 가격이다. 마찬가지로, 중계동에서는 121㎡ 한화드림그린 아파트가 사상 최고가인 13억 2천9백만 원에 거래되었으며, 이는 1억 2천9백만 원의 상승을 나타낸다.

# 구매자 관심 급증, 젊은 세대가 이끄는 흐름

부동산 가격 상승과 함께 구매 활동도 급증하고 있다. 5월 법원 등기부 데이터에 따르면 서울 내 아파트 및 빌라의 소유권 이전이 전년 대비 77.8% 증가하여 총 15,684건의 거래가 이루어졌다. 젊은 구매자들이 이러한 증가의 상당 부분을 이끌고 있다: 30대 구매자는 4,651건으로 두 배 증가했으며, 40대와 50대의 거래는 각각 77%와 75% 증가했다. 20대(+46%)와 60세 이상의 고령자(+56%)도 열기에 동참했다.

# 평균 주택 가격, 처음으로 10억 원을 돌파

서울의 평균 주택 가격은 6월 처음으로 10억 원을 넘어서며, 강남의 고급 아파트에 대한 지속적인 수요에 힘입었다. KB국민은행에 따르면, 서울의 평균 주택 가격은 지난달 10억 398만 원으로 상승했으며, 이는 4월 평균 9억 9246만 원에서 1.16% 상승한 수치다. 이러한 상승은 은행이 해당 지표를 추적하기 시작한 이후, 도시 평균이 상징적인 경계를 넘은 첫 사례로 기록되었다.

아파트는 평균 매매 가격이 12억 9720만 원으로 상승하며 선두를 달리고 있으며, 3월에 1.42% 상승하고, 4월에는 2.5% 추가 상승했지만, 토지 거래 허가 구역이 연장되었다. 이후 상승 속도가 다소 완화되었지만, 5월에는 1.19% 상승하며 가격이 계속 증가했다.

# 정부 대책에 대한 의문; 장기 공급 우려 지속

정부가 새롭게 발표한 조치가 과열된 시장을 진정시킬 수 있을지에 대한 기대감이 커지고 있다. 전문가들은 시장의 일시적인 냉각을 전망하지만, 구조적인 주택 공급 개혁 없이 수요 측 제한의 효과성에 의문을 제기한다.

“시장 불안은 심각한 주택 부족과 지속적인 정책 불확실성에서 비롯된다”고 서강대학교 부동산대학원 권대중 교수는 말하며, “시장 불안을 진정시키기 위해 새 정부는 주택 공급 확대를 위한 획기적이고 구체적인 계획에 대응해야 한다”고 강조했다.

서울 주택 시장의 미래는 불확실하지만, 심각한 공급과 수요의 불균형은 예비 주택 구매자와 정책 입안자에게 계속해서 도전 과제가 될 것임을 시사한다.