주택담보대출 한도 600억 원… 이 전례 없는 규제 뒤에 무엇이 있나? [자본부채투자 차단 ①]
# 한국 정부, 주택 가격 및 가계 부채 억제를 위한 전례 없는 대출 한도 부과
한국 정부는 치솟는 주택 가격과 증가하는 가계 부채를 해결하기 위한 노력의 일환으로 수도권 및 지정 규제 구역의 주택 담보 대출 한도를 설정하는 역사적인 조치를 도입했다. 새로 시행된 규정은 소득이나 자산 가치에 관계없이 주택 담보 대출 금액의 최대치를 6억 원으로 제한한다. 이 포괄적인 정책은 국내 금융 규정에서는 전례가 없다.
# 증가하는 부채 및 주택 시장을 해결하기 위한 긴급 조치
6월 27일, 금융 서비스 위원회 권대영 수석 비서는 서울 정부청사에서 관련 기관들과 긴급 회의를 소집하여 서울 수도권을 포함한 규제 지역에서의 가계 부채 관리 방안을 최종 확정하고 발표했다. 정책 시행 전에 수요 급증을 막기 위해 정부는 규제를 6월 28일부터 즉시 시행했다.
이번 극적인 조치는 서울 수도권에서의 고액 담보대출 활동으로 인해 가계 부채의 빠른 증가에 대한 우려가 커지는 가운데 이루어졌다. 한국 부동산원에서 발표한 주간 주택 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 가격은 이번 주에 이전 주 대비 0.43% 상승하여 6년 9개월 만에 가장 높은 성장률을 기록했다.
부유한 강남 지역(강남, 서초, 송파)에서의 가격 상승이 마포, 성동, 강동, 용산, 광진, 동작 등 다른 지역으로 확산되면서 이를 일컫는 '한강 벨트'의 주택 버블 우려가 심화되고 있다. 이로 인해 정부의 DSR(부채 상환 비율) 규정 3단계 시행을 앞두고 잠재적 구매자들이 부동산 확보에 나서는 '패닉 바잉'이 발생했다.
# 주택 열풍 속에서 증가하는 가계 부채
금융 기관을 통한 가계 대출은 기하급수적으로 증가하고 있다. 6월 25일 기준, 한국의 5대 주요 은행은 6월에만 대출 잔액이 4조 8,800억 원 증가했으며, 이는 4월과 5월의 월별 증가액인 각각 5.3조 원, 6조 원을 넘어서는 수치다.
새로운 정책에 따라 서울 수도권 및 규제 구역에서 주거용 부동산 구매를 위한 최대 대출 금액은 6억 원으로 제한된다. 이는 구매자들이 고급 아파트를 구매하기 위해 100억 원을 초과하는 담보 대출을 받는 것을 사실상 불가능하게 만든다. 또한 DSR 40% 한도와 같은 다른 금융 규제도 여전히 유효하여 최대 대출 금액이 자동으로 보장되지 않는다.
# 높은 가격의 주택 구매자에게 더 엄격한 규칙 적용
금융 서비스 위원회 금융 정책 국장 신진창은 이 규제를 "이전에 없던 새로운 유형의 제한"으로 언급하며, 목적은 고가 주택 구매를 위한 은행 대출 사용을 축소하는 것이라고 강조했다. "은행은 한정된 자본을 보유하고 있으며, 이들의 입장에서 소수의 사람에게 20억 원 대출을 승인하는 것보다 더 많은 사람에게 소액 대출을 발급하는 것이 더 유익할 수 있다"고 말했다.
이전 정부의 정책—예를 들어 문재인 정부의 2019년 15억 원 초과 아파트 대출 금지—에 비해 이 정책은 약간 더 유연한 접근으로 평가된다. 이전 정책은 재산권 및 계약 자유를 지나치게 침해한다는 비판을 받았으며, 이는 헌법상의 도전으로 이어져 헌법 재판소에 의해 유지되었다. 그러나 이 정책은 2023년 서울의 규제 완화 과정에서 조기에 폐지되었다.
신 국장은 6억 원 한도의 내용에 대해 "6억 원을 30년 동안 빌리면 월납입액이 대략 300만 원에 달할 것이다. 우리는 대출자가 관리 가능한 범위 내에서 부채를 지도록 하고자 한다"고 설명했다. 그는 6억 원을 초과하는 대출을 받는 유주택자가 10%에도 미치지 않지만, 이 소수가 주택 가격 상승에 주도적 역할을 했다고 강조했다.
# 가계 부채 억제를 위한 광범위한 조치
6억 원 한도 외에도 정부는 다주택자에 대한 담보 대출 금지, 첫 주택 구매자의 담보 비율(LTV)을 80%에서 70%로 줄이는 조치, 특정 구매자에 대한 6개월 이내 이주 의무 등의 추가 조치를 시행하고 있다. 이러한 정책은 가계 대출 성장률을 억제하고 연말까지 가계 부채 관리 목표를 50% 줄이는 것을 목표로 한다.
현재 정부는 부동산 및 가계 대출에서의 민간 자본의 과도한 집중이 산업 및 기술 개발을 위한 자금 흐름을 제한하고 있다고 믿고 있다. 국가 정책 기획 위원회가 발표한 전략 가이드는 민간 자본을 산업 성장에 기여하는 "생산적 금융"으로 전환하는 것의 중요성을 강조하고 있다.
# 모니터링 및 향후 조치 가능성
금융 규제 당국은 지역 및 금융 기관별 대출 추세 및 월별 및 분기별 관리 목표 준수를 면밀히 모니터링할 것을 약속했다. 필요한 경우, 정책 구역에서의 LTV 규제 강화, 정책 대출 및 임대 관련 대출의 DSR 확대 적용, 주택 담보 대출의 위험 가중치 조정 등 추가 규제를 도입할 수 있다.
이러한 과감한 조치는 한국이 주택 및 금융 시장의 구조적 불균형을 해결하고 지속 가능한 경제 성장을 촉진하기 위한 더 넓은 전략을 강조한다.
원문: https://eblockmedia.com/news/articleView.html?idxno=22783
