왕서방이 강남 아파트를 사들이고 있나?… 현실은 수도권의 중저가 주택에 초점이 맞춰져 있다.

# 중국 바이어가 한국 부동산 시장을 지배하다; 미국 구매자, 서울의 고급 지역에서 앞서다

한국 부동산 시장에서 외국 바이어의 대부분은 중국인으로, 전체 구매의 67%를 차지하며, 경기도의 안산, 부천, 시흥 등의 지역에 주목하고 있다. 한편, 서울의 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 같은 부유한 지역에서는 미국 바이어의 관심이 더욱 높아, 이 지역에서 미국인이 중국인보다 다섯 배 더 많은 부동산을 구매했다.

# 중국 바이어는 경기도와 인천의 부동산에 집중하다

법원 등록 정보 센터의 데이터에 따르면, 외국인들은 2023년 1월부터 4월 사이에 아파트, 빌라, 상업용 건물 등 집단 건물 소유권 이전 사례를 4,169건 등록했다. 이는 작년 같은 기간에 비해 2.5% (108건) 감소한 수치다. 그러나 외국인 부동산 거래는 올해 꾸준히 증가하고 있으며, 1월 833건에서 4월 1,238건으로 늘었다.

중국 바이어는 66.9%의 점유율을 차지하며, 총 2,791건의 거래를 기록했다. 그 뒤를 미국 (519건), 베트남 (136건), 캐나다 (118건), 러시아 (96건)과 같은 다른 국가들이 따르지만, 훨씬 낮은 수준이다.

경기도는 가장 집중적으로 기록된 지역으로, 중국 투자자들이 이 지역에서 외국인 부동산 구매의 76.8% (1,431건)를 차지했다. 인천의 부평구가 195건으로 목록의 정점을 차지했으며, 그 뒤로 안산의 단원구 (158건), 부천의 원미구 (151건), 시흥 (137건), 부천의 소사구 (121건) 등, 중국계 한국인이 많이 거주하는 지역들이 있다.

서울에서는 중국 바이어가 243건의 부동산을 구매하여, 도시 내 외국 거래의 45.4%를 차지했다. 구로 (47건)와 금천 (44건)과 같은 특정 지역에서 중국 구매가 가장 집중되었다.

# 미국 바이어가 서울의 고급 부동산 시장에서 중국 투자자를 초월하다

중국 바이어가 국내 자산 없이 고급 서울 아파트를 구매했다는 간헐적인 보도가 언론의 주목을 받고 있지만, 이러한 사례는 보편적이지 않다. 데이터에 따르면 미국 바이어가 서울의 강남 3구의 고급 부동산 부문에서 앞서 있다.

1월에서 4월 사이의 기간 동안 미국 시민은 이러한 부유한 지역에서 58건의 부동산을 인수하여, 중국 바이어가 구매한 12건보다 4.8배 높은 수치다. 특히 많은 미국 바이어는 해외에 거주하는 한국계 미국인으로 여겨지며, 종종 “검은 머리 외국인”으로 불린다.

미국 바이어들 중 평택 (31건)은 주한미군 기지 위치로 인해 가장 활발한 거래가 있었으며, 다른 주요 지역으로는 서초구 (24건), 성남의 분당 (24건), 강남구 (20건), 서울의 용산구와 성동구 각각 14건의 거래가 있었다.

고급 지역 거래가 적은 수치에도 불구하고, 중국인의 부동산 소유 증가에 대한 대중의 우려가 커지고 있다. 지난 2년간 외국인이 소유한 주택의 수가 21% 증가하여, 2022년 83,052채에서 지난해 100,216채로 증가했다. 현재 중국인은 전체 외국인이 보유한 주택의 56.2%를 차지하며, 2022년의 53.7%에서 증가했다.

# 대출 및 세금 시스템의 허점으로 인한 "역차별" 주장

중국 바이어의 증가하는 존재는 국내 바이어가 직면하는 "역차별"에 대한 논란을 불러일으켰다. 외국인이 한국 금융기관에서 대출을 받을 경우 대출 비율(LTV)와 같은 대출 규제를 받지만, 외국 금융기관을 이용하는 경우 이러한 제한을 완전히 피할 수 있다.

특히 주목할 만한 사례로는 33세 중국인이 올해 초 서울 성북구에서 119억 7천만 원에 단독주택을 구매한 사례가 있으며, 이 경우 국내 자금을 확보하지 않았다.

또한 세금의 허점은 외국 다주택 소유자에게 취득세, 양도세, 그리고 자본이득세를 부과하는 데 복잡함을 더한다. 외국인 바이어는 여러 주택 소유를 철저히 모니터링되지 않아 규제의 효과성을 약화시킨다.

중국의 외국인 바이어에 대한 부동산 규정은 논란을 더욱 심화시킨다. 중국의 상호주의 원칙에 따르면, 외국인은 최소 1년의 합법적 거주를 증명해야만 주택을 구매할 수 있으며, 그 경우에도 해당 국가의 사회주의 재산법으로 인해 완전한 소유권이 아닌 장기 임대권을 취득하게 된다.

비평가들은 한국 부동산을 구입하는 것이 상대적으로 쉽다고 주장하지만, 다른 이들은 중국의 규제가 한국 국적에 대해 특별히 차별적이지 않다고 지적한다. 그러나 인식된 불균형은 여전히 논란의 여지가 있는 문제이다.

서강대학교 부동산대학원 권대중 교수는 “중국의 부동산 구매는 주로 한국에 거주하는 중국계 또는 중국인에 의해 이루어지며, 중저가 주택에 주로 초점을 맞추고 있다. 중국에서 외국인 주택 소유를 충분히 확인할 수 없는 것과 제한 없는 자금 조달은 한국 시장에서 중국 바이어에게 더 쉽게 기회를 제공한다”고 말했다.

외국인, 특히 중국 바이어의 부동산 소유 트렌드는 규제 허점과 상호주의 원칙에 대한 논란을 촉발하고 있으며, 한국 부동산 부문에서 더 면밀한 모니터링과 균형 잡힌 정책의 필요성을 강조하고 있다.