전세 가격 상승, 대출 한도 축소… 전세 위기 ‘폭풍 전 고요’ [매매, 전세, 월세 과열]②
# 한국, 투기성 부동산 투자를 억제하기 위한 담보대출 규제 강화
한국의 금융당국은 이른바 "갭 투자" 관행—구매자가 자기 자본 없이 임대 보증금과 대출을 사용하여 부동산을 매입하는 행위—를 억제하기 위한 엄격한 담보대출 규정을 시행했습니다. 이번 조치는 대출 한도 축소 및 요건 강화가 포함되어 있으며, 임대 매물 축소와 가격 급등으로 인한 잠재적 임대 시장 위기에 대한 우려를 불러일으키고 있습니다.
5월 29일 금융서비스위원회(FSC)에 따르면, 대도시 및 규제 지역에서 주택 구매를 위한 최대 담보대출 한도가 6억 원으로 낮춰졌습니다. 또한, 구매자는 주택 구매 후 6개월 이내에 입주해야 합니다. 조건부 소유권 이전에 기반한 임대 보증금 대출도 금지되어 갭 투자를 효과적으로 차단하는 종합적인 수요 억제 조치가 시행되었습니다.
전문가들은 이러한 조치가 서울의 "강남벨트"와 한강 인근과 같은 지역의 과열된 주택 시장을 일시적으로 진정시킬 수 있다고 생각하고 있습니다. 그러나 이러한 조치는 임대 시장에 필연적으로 혼란을 초래할 수 있습니다. KB국민은행의 박원갑 수석부동산 전문가는 "6개월 필수 입주 요건이 특히 아파트의 임대 매물 순환을 줄일 수 있다"고 언급하며 "임대 시장의 불안정성을 해결하기 위한 모니터링 강화가 필요하다"고 덧붙였습니다.
# 감소하는 임대 거래와 증가하는 월세 비중
임대 부동산 시장은 이미 높은 금리와 엄격한 대출 정책으로 인해 압박을 받고 있으며, 임대 보증금을 노린 사기 사건의 여파가 가중되고 있습니다. 법원 등록 정보 광장의 데이터에 따르면, 4월 전국적으로 254,601건의 주거 등록 중 93,653건, 즉 36.8%가 신규 임대이며, 월세 계약은 63.2%인 160,948건을 차지하고 있습니다. 이는 1년 전 임대 거래 비중인 43.2%에서 급격히 줄어든 수치입니다.
서울 및 기타 대도시 지역에서 임대 가격은 빠르게 상승하고 있습니다. 한국부동산원 최신 아파트 가격 동향 데이터에 따르면, 서울의 임대 가격은 최근 주에 0.09% 상승했으며, 이는 이전 주의 0.07%와 비교하여 올해 가장 높은 상승폭입니다. 이사회는 교통 허브와 대규모 아파트 단지 근처와 같은 인프라가 잘 갖춰진 선호 지역에서 강력한 임대 수요를 관찰하여 서울 전역에서 간헐적인 재고 부족과 가격 상승을 초래하고 있음을 보고했습니다.
# "임대 위기" 우려 속에서 다가오는 장기적인 도전
수요와 공급 간의 격차는 계속 확대되고 있습니다. 4월 통계에 따르면, 대도시 지역의 3.3제곱미터당 평균 임대 가격은 1,386만 원으로 지난해 같은 기간 1,324만 원에 비해 4.7% 상승했습니다. 이는 2023년 1월 이후 가장 가파른 상승입니다. 임대 가격 상승은 계약 갱신 증가로 이어졌습니다. 부동산 회사 ZipToss의 조사에 따르면, 국토교통부(MOLIT)의 데이터를 활용해 2023년 1분기에 전국적으로 68,932건의 임대 갱신 중 69%가 보증금이 증가한 것으로 나타났으며, 이는 2022년 같은 분기보다 73% 증가한 수치입니다.
시장 관찰자들은 이러한 임대 가격의 상승 압력이 2023년 하반기에는 더욱 가속화될 것으로 예측하고 있습니다. 서울의 신규 주택 재고는 올해 46,700세대에서 2024년 24,400세대로 급감할 것으로 예상되며, 부동산 컨설팅 회사인 부동산 R114에 따르면 대도시 지역의 공급도 같은 기간 14만 세대에서 10만 세대로 감소할 것이라고 합니다.
이재명 대통령의 행정부는 제4세대 신도시 계획을 포함한 공공 주택 프로젝트를 우선시하고 있지만, 전문가들은 그러한 이니셔티브가 승인 절차 때문에 4~5년이 걸릴 것으로 강조합니다. 이러한 일정은 정부가 임대 부족 위기를 임기 내에 해결할 수 있는 능력에 의문을 제기합니다.
# 새로 강화된 대출 한도가 임차인에게 더욱 영향을 미칠 것
이러한 도전에 더하여 한국은 임차인을 지원하기 위해 설계된 정부 지원 정책 대출 한도를 축소했습니다. 예를 들어, 5월 28일 기준 "청년 희망 대출"의 최대 한도는 2억 원에서 1억 5천만 원으로, 대도시 신혼부부를 위한 대출 한도는 3억 원에서 2억 5천만 원으로 감소했습니다. 신생아를 둔 가정을 위한 주택 대출도 3억 원에서 2억 4천만 원으로 줄었습니다.
금융서비스위원회 관계자는 대출 축소가 일부 임차인에게 불편을 초래할 수 있지만, 주택 가격을 안정시키고 사람들이 재정적 여건에 맞춘 주택 계획을 세울 수 있도록 장려하는 것이 목표라고 밝혔습니다. "이 정책이 젊은 사람들이 결국 재정적 능력 내에서 주택을 소유할 수 있다는 희망과 기대를 키우기를 원합니다."라고 관계자는 말했습니다.
MOLIT 관계자는 이러한 조치가 임대 보증금을 활용해 주택을 취득하려는 투기적 구매자를 겨냥한 것이라고 강조했습니다. "전반적인 임대 공급이 급격히 감소할 것으로 예상되지는 않는다."고 관계자는 결론지었습니다.
원문: https://eblockmedia.com/news/articleView.html?idxno=22814
