"7월부터 대출 한도 인상… 급등하는 서울 아파트 가격이 억제될까? [대출 크리프] ①"

# 한국의 스트레스 테스트 DSR 규칙, 급등하는 서울 아파트 가격에 도전할 예정

7월 1일부터 시행될 예정인 한국의 제3단계 스트레스 기반 부채 상환 비율(DSR) 규정의 출시가 서울의 치솟는 아파트 가격을 억제하는 잠재적인 전환점으로 주목받고 있다. 이 새로운 조치는 국가의 가계 부채 급증을 해결하고 서울 및 인근 대도시 지역의 가격 상승 속도를 늦추기 위한 것이다.

# 증가하는 부채와 주택 시장 광풍

주택 거래가 증가함에 따라 가계 부채는 놀라운 속도로 증가하고 있다. 한국은행에 따르면, 6월 15일 현재 5대 주요 은행의 가계 부채 총액은 거의 746조 원에 달하며, 이는 지난달 대비 2.9조 원 증가한 수치다. 금융 당국은 이번 달 전체 부채 증가가 5.8조 원에 이를 것으로 예상하고 있다. 이러한 급증은 금리 인하와 함께 서울의 토지 거래 승인에 대한 일시적인 조정 및 논의가 결합되어 부동산 구매 심리를 높였기 때문이다.

# 스트레스 기반 DSR은 어떻게 작동하는가?

스트레스 기반 DSR은 대출의 이자율뿐만 아니라 잠재적인 미래 비용 부담을 시뮬레이션하기 위해 추가적인 "스트레스 금리"를 반영하여 개인의 대출 한도를 계산한다. 이 메커니즘은 계산에서 연간 이자 비용을 증가시켜 DSR 비율을 높이고 효과적으로 대출 금액을 제한한다. 실질적으로 이는 대출 확보의 장벽을 높인다.

스트레스 금리는 금융 기관의 모든 가계 대출에 대해 1.5%로 설정되며, 1억 원을 초과하는 신용 대출에는 stricter한 기준이 적용된다. 그러나 비도시 지역에는 0.75%의 낮은 스트레스 금리가 유지되며, 그 적용은 6개월 동안 유예되어 2023년 12월 말까지 지속될 예정이다.

이러한 변화에 따라, 주택 담보 대출 한도는 대출 유형에 따라 약 3%에서 5% 정도 늘어날 것으로 예상된다. 예를 들어, 서울 수도권에서 연간 6천만 원의 소득을 올리는 차용자는 현재의 제2단계 스트레스 DSR 지침에 비해 약 1,200만 원 줄어든 조정 금리 담보 대출 한도를 경험할 수 있다.

# 가격 상승의 둔화 조짐이 없다

정부의 대출 제한 강화 조치는 서울 아파트 가격이 16주 연속 상승하고 있는 지속적인 상승세에서 비롯된다. 특히 가격 상승 속도가 빨라지고 있다. 6월 셋째 주(6월 19일 기준)의 한국부동산원 주간 아파트 가격 조사에 따르면, 서울의 가격은 0.13% 상승하여 전주 0.10% 상승에서 증가했다.

강남(0.19%에서 0.26%로), 서초(0.23%에서 0.32%로), 송파(0.22%에서 0.30%로)와 같은 주요 지역이 상승세를 주도하고 있으며, 이들은 함께 "강남 3구"로 불린다. 또한 용산(0.15%에서 0.16%로)역시 상승 흐름을 이어가고 있다. 이러한 지역이 3월 24일 토지 거래 승인 구역으로 지정된 이후에도 가격 상승은 크게 둔화되지 않고 있다. 성동(0.18%에서 0.21%로), 양천(0.13%에서 0.22%로), 영등포(0.13%에서 0.16%로), 동작(0.12%에서 0.13%로), 광진(0.09%에서 0.11%로) 등 다른 지역도 상승세를 기록하고 있다.

한국부동산원 관계자는 “특히 주요 재개발 지역 및 매우 인기 있는 단지의 매물이 계속해서 상승하는 가격 요청을 하고 있어 더 높은 가격에서 거래가 이루어지고 있다”며 “일부 지역에서 관망세가 나타나고 있지만, 서울 전역에서 상승세는 지속되고 있다”고 말했다.

# 전문가들은 가격 안정성에 미치는 제한된 영향을 예측하다

부동산 시장 내에서 제3단계 스트레스 DSR이 가격 안정화에 기여할 수 있는 효과에 대한 회의론이 커지고 있다. 주택 공급 부족에 대한 지속적인 우려와 경제 둔화 속에서 기준금리 인하에 대한 기대가 결합된 상황에서 주택 가격 상승 억제에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 제기되고 있다.

서강대학교 부동산대학원 권대중 교수는 “제3단계 스트레스 DSR이 본격 시행되면 대출 조건이 강화되기 때문에 투자자 수요는 약화될 수 있다”면서도 “하지만 규제 면제 혜택이 더 많은 강남과 같은 지역의 고급 아파트 및 재개발 프로젝트에 대한 구매자들의 열기는 여전히 유지될 것”이라고 덧붙였다.

“엄격한 대출 제한만으로는 치솟는 주택 가격을 식히기에는 충분하지 않다”고 권 교수는 강조했다. “부동산 정책의 불확실성이 지속되고, 임대료 인상 우려, 공급 부족 우려, 금리 인하 기대 등이 겹치면서, 규제 조치가 가격 안정화에 미치는 효과는 제한적일 수밖에 없다.”