3월 서울 아파트 거래 1만 건 돌파... 4년 8개월 만에 최고치

# 부동산 허가구역 임시 해제, 거래 급증, 2020년 7월 이후 최고치 도달

## 허가 확대의 영향: 거래 감소와 강남, 서초, 마포-용산 같은 인기 지역의 성장

서울 — 부동산 허가구역(토지거래허가구역 또는 토허구역)의 임시 해제 이후 서울 아파트 거래가 3월에 10,000건을 초과하며 눈에 띄는 급증을 보였다.

이러한 상승은 허가구역 확대 이후 거래량이 줄어드는 추세와는 반대 방향으로 나타났다. 특히 가격 상승 거래의 전체 비율이 감소한 반면, 강남, 서초, 그리고 마포-용산(마포, 용산, 성동구) 지역과 같은 핫스팟에서 고가 거래가 증가했다.

서울부동산정보플라자에 따르면, 3월 서울 아파트 거래량은 4월 18일 기준 10,006건에 달해 10,000건을 넘어섰다. 이 수준의 활동은 지난해 7월 9,226건으로 기록된 거래량을 초과하며, DSR(부채상환비율) 규제 2단계의 시행 지연으로 인한 시장 혼잡으로, 2020년 7월 거래량이 11,154건에 달했던 이후 가장 높은 월간 수치였다.

## 금리 상승 속 거래 완화

서울 주택 시장은 2021년 하반기부터 금리가 상승세에 접어들면서 급격한 거래 감소를 겪었다. 2022년 하반기에는 빠른 두 차례의 "빅스텝" 금리 인상 속에 월 거래량이 1,000건도 안 되는 수준으로 급락하며 전례 없는 거래 동결을 초래했다.

시장에서는 고금리가 지속되고 전세 사기 사건으로 인한 파장이 이어지며 정체 상태가 지속되었다. 지난해 9월 더 엄격한 대출 규제가 도입된 이후에도 거래량은 3,000건대에 머물렀다.

하지만 2월 강남 허가구역의 제한이 완화되면서 거래가 증가하기 시작했고, 그 달에 6,562건에 달했다. 3월에는 수년 만에 처음으로 총 거래량이 9,000건을 초과했다. 그러나 강남 3개구(강남, 서초, 송파)와 용산을 포함하는 허가구역이 3월 24일 확대된 이후에는 다시 이 흐름이 주춤해졌다. 4월 18일 기준 보고된 거래량은 3월의 절반인 4,941건으로 줄었다. 하지만 4월 거래량은 전량 보고 기준으로 6,000건대에서 안정세를 보일 것으로 예상된다.

## 허가구역이 거래에 미치는 영향을 분리하고, 지역별 가격 추세 차별

허가구역 확장 이후 강남 3구와 용산의 거래는 급격히 감소하여 4월에 각각 평균 100건 정도에 그쳤다. 반면, 노도강(노원, 도봉, 강북)과 금관구(금천, 관악, 구로)와 같은 주변 지역은 거래량이 유지되거나 2월 수준을 초과했다.

허가구역 확대는 가격 상승 거래의 비율에도 눈에 띄는 감소를 초래했다. 한국 국토교통부의 거래 데이터를 기반으로 한 부동산 연구기관 R114의 분석 결과, 3월 24일 이후 고가 거래 비율이 60%에서 56%로 떨어졌다. 이는 2월 13일부터 3월 23일 사이의 임시 완화 기간 동안 비율과 비교된 것이다.

그럼에도 불구하고 강남과 서초 지역은 전체 거래량이 감소함에도 불구하고 가격 상승 거래가 계속해서 증가했다. 강남구의 프리미엄 가격 거래 비율은 완화 기간 동안 71%에서 확장 이후 73%로 상승했다. 서초구 역시 같은 기간 75%로 증가했다. 이러한 추세는 이 지역 내에서 고급 및 재개발 중심의 부동산에 대한 수요가 지속되고 있음을 나타낸다.

강남에서의 고가 거래는 시장의 강한 모습을 보여준다: 재개발 핫스팟인 압구정에서 프라임 유닛은 계속해서 사상 최고 가격을 기록하고 있다. 예를 들어, 현대아파트 11단지의 183.41㎡ 전용 면적 유닛이 지난달 말 99억 5천만 원이라는 역사적인 가격에 거래됐다. 이와 유사하게, 가격 상승이 완화 단계에 의해 초래된 송파구의 다른 유닛은 거래 비율이 77%에서 66%로 감소했다.

## 서울 북부 핫스팟의 파급 효과

강남 지역 외부에서는 가격 상승 거래 비율이 북부 서울 지역에서 증가하고 있다. 예를 들어 마포구는 2월-3월 62%에서 확장 이후 70%로 상승했다. 성동구는 59%에서 64%로, 용산구는 62%에서 67%로, 양천구는 60%에서 70%로 상승하며 이른바 “풍선 효과”를 보여주고 있다. 이는 수요가 인근의 매력적인 비강남 지역으로 이동하고 있음을 뜻한다.

반대로 노원과 도봉 같은 주변 지역은 상승 가격 비율이 감소하였다(각각 49%에서 48%로, 51%에서 48%로). 전통적으로 저렴한 북부 지역인 금천(26%), 종로(33%), 중랑(40%), 서대문(49%)에서 가격 상승 거래에 관여한 거래는 반 이하에 그쳤다.

## 서울 부동산 시장 전망

“강남 아파트 가격이 허가구역 확장 이후 다소 잠잠하던 4월에 상승세를 보이고 있어 시장이 회복의 초기 신호를 보이는 것 같습니다.”라고 부동산 R114의 프로프트텍 연구소장 윤지혜는 말했다. 그녀는 또한 “새 정부의 정책 변화와 관련된 변동성이 남아 있는 가운데, 고금리와 제한된 공급 수준이 하반기 서울 아파트 가격 상승세를 지속할 것으로 보입니다.”라고 덧붙였다.

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